公寓房能买吗

　　女士们、先生们，欢迎发表演讲。

　　在前两期节目中，我和大家讨论了买什么样的房子买不到什么样的房子。 很明显，这是因为最近一段时间，许多大开发商都有资金链紧张的问题。 尤其是年底，不少开发商急需回笼资金，但令人遗憾的是，“金九银十”在今年9月10日金银成色一空，不少城市的开发商都在打折促销。

　　因此，很多人认为这不是买房子，特别是便宜房子的好机会吗？ 过去，在房地产市场上我们一直在上涨，当房价开始下降时，很多人以为房价开始下降。 将来能进一步下降吗？ 所以我暂时拿着货币眺望。

　　但也有人认为，我们必须在别人恐慌的时候变得贪婪。 毕竟，对大开发商来说，你这个房子打七折，打八折。 再下降也不一定有这个空间。 过了这个村子就没有这家店了。 所以年末有可能现在打折买房子吗？ 总之现在买的话比几个月前节约了10、20%的资金。

　　但是到了这个时候，我们都在提醒所有的好朋友们。 有些房子这个折扣很低，但我们得想想买来是为了什么，到底值不值得。 不知道你是否注意到，最近一段时间，尽管很多城市出现了房地产商打折卖房的情况，但也有一些地方折扣很严。 年初卖两万套房子，现在可能卖到一万出头。 开发商真的不降低血汗钱吗，我们真的能捡大便宜吗？

　　请仔细看看开发商推出的各种特价房间。 有些人的楼层不高，有些人的视野受到影响，景观不好。 总之是整栋楼里的边角料户型。 户型不太好，但这是一种可能性，还有另一种可能性。 很多城市推出的特价房是公寓房，40年产权房。 真正的70年住宅没有特价房，或者特价房的引力不是很大。

　　所以，朋友们，能买到这样的公寓吗？ 为什么降价的话，公寓的引力会这么大呢？ 这么说吧，对很多开发商和中介来说，他们介绍公寓和住宅会告诉我们一直不变。 那是40年的财产权和70年的财产权。 但众所周知，不管是多少年的产权，都不是说了一定年限之后国家就提起了这个房子，并不是这个意思。 40年还是70年都没关系。 这是指土地的使用权限，不是房屋的使用权限。

　　因为你花钱买了就永远属于你，很多开发商都会跟你说的。 没关系。 你在做他40年70年的管理。 是的，公寓从使用年限上来说其实不是大问题，但公寓的缺点在哪里？ 让我简单总结一下。 至少有三个坏处。 如果你觉得这三个坏处对你来说不是问题，你可以理直气壮地买。 总之可以享受很大的折扣。 但是如果你感觉到这三个劣势是个问题，买的时候要小心。

　　首先第一个是水电问题，什么是公寓？ 其实他的前身是商业公寓的意思。 众所周知，我国使用自来水和电力。 商业和民间的价格不同。 平民家庭的用电可能一次只花几美分。 商业用电可能是1美元或2美元。 为什么？ 我们会造福人民吗，普通老百姓的家庭生活，我们会给点折扣吗？ 如果你做生意，你得多付钱。

　　电是这样，水也是这样，如果你买了公寓，不用特别说明，基本上你的那是商业用电。 也就是说，同样的房子，同样的用量，你的水电费可能是别人的两倍、三倍。 反正你家现在不大，你这个水电要是觉得用不了多少，你承担当然也没问题。

　　二是交易问题。 这是两个层面。 首先是第一个层面。 很多人要买房子现在必须贷款。 没办法，房价太高了。 我经常去几百万套房。 谁有那么多现金？ 但是，如果买了住房，对任何银行来说，基本上可以借30年的贷款。 首付可能是2成，但也可能是3成。 而且，利率可能相对优惠。 这样一来，往往家里就几百万，但他的首付要求并不高。 因为要还长达30年的钱，所以每月的还款额也不是很高。 你可以用杠杆撬。 手里有100万以上的话，就能买500万的房子。

　　但是，公寓却不是这样。 公寓和公建是一个性质，它是商业房地产，商业房地产在贷款时受到很多限制。 首先是首付达到50%。 500万的房子这么一说，就得挖250万的首付。 这吓了很多人。 第二，商业地产的贷款年限也受到限制，不是30年左右的长度，而是10年左右的长度。 这样的话，即使是同样的总额，你每月的还款压力也非常大。 所以，也许能买同样的房间，但买不到商业用的房间。

　　而且商业地产在你重新交易时，缴纳的税金也远远高于同一住宅的房间。 也就是说，商业地产在持有和交易环节的成本比我们想象的要高得多。 当然还有一个问题。 那是学区的问题。 学区房渐渐不受欢迎，但毕竟对现在的老百姓来说，学区房很重要。 目前，大多数买房的父母也考虑子女即将入学，但请注意，全国各地许多城市的政策不尽相同。 直接说公寓房间的不是学校房间，而是辖区的住宅用户。 你是学校的房间，你的孩子有入学资格。 你这个商业地产，公寓老板的孩子没有这个资格。 你可以和人排队，等房主的孩子入学，他有空位后再获得你。

　　在某些地方，开发商也许可以工作。 经与当地教委协商，教委同意你的公寓业主也和房主享有同样的权利，孩子也可以入学，但很多地方都有首次享受的规定。 什么意思？ 你买新房的时候，你和开发商买二手房的时候，这个业主的孩子有入学资格，但是把这个房子当二手房卖了之后，买房的业主的孩子就没有这个资格了。

　　因此，买房子的时候，必须反复确认这件事。 到底你的公寓和学区的关系怎么样？ 否则，我想买房子的时候有学位，卖房子的时候谁买都没有学位。 那么，这所房子还贵吗？

　　正因为有这样三个特点，全国各地很多地方都能看到这样奇怪的景象。 是什么呢？ 公寓的价格远远低于住宅，有些地方甚至出现了这样的奇观。 同一楼盘和同一开发商开发的、无论地段景观如何都一模一样的两户人家，由于各种原因把一套手续叫做住房手续，把这一套手续叫做公寓手续，结果他们俩的房价差可以达到两三倍以上。

　　很多公寓业主抱怨说，五年前十年前买房子的时候，住房可能是6000一平，我的公寓可能是5000一平。 经过十年的发展，人们的住房快两万美元了，而我的公寓还只有五六千美元。 是的，长达10年的时间完全上不去。

　　我必须提醒购买公寓的朋友们，要有这个觉悟，很多地方的公寓不会随着城市房价的变化而上涨。 这么说来，我们必须控制房价，但我们也很清楚。 随着我国经济的快速发展和通货膨胀，从十年的角度来看，房价无疑是稳步上升的。 在我们周边的任何城市，过去十年的房价恐怕都有一两倍的涨幅。

　　所以，我想见10年前，和你花同样的钱买了同样房子的人。 人的房价涨了两三倍。 你一点也没上去。 你变成了什么样的心情？ 而且更重要的是，今后10年恐怕也是如此。 我们说住房子不会被炒鱿鱼，我们说大家买房子的主要目的是住。 但以长达10年20年的眼光来看，不得不承认房地产是抵御通货膨胀的最好利器。

　　但是，对许多城市来说，这必须是住宅。 公寓手续很可能无法承受通货膨胀，为什么呢？ 因为以上三个原因，可能很多人认为买二手房的时候，这是公寓的手续，要多收水电。 买二手房的人大多经济状况不好。 那么，就算是一个月几百美元以上的水电费也算一下吧。

　　同样，二手房在买卖的时候需要五成以上的首付，因为只能贷款10年，很多口袋里没有资金的人就不能选择二手房了，自然房价也上不去了。 学区房也是同样的理由，很多人买学区房的目的是什么？ 可以让自己的孩子上学。 你的二手房教育委员会说得很清楚。 第一次买，买新房子的时候，你有入学资格。 你转售的时候，二手房业主没有学区资格。 那么，你不是学区的房间。 你这东西怎么能卖价？

　　所以，在各种因素的作用下，公寓的价格没有上涨，他慢慢成了整个市场的弃儿。 因此，开发商打折出售时，公寓房往往会率先打折，折扣引力也很大。 当然，很多消费者觉得现在用便宜的价格买公寓不是很便宜吗？ 仔细想想。 如果你觉得这三大劣势没问题的话，可以捡起这个吧。 但是，如果你认为买房的目的也是为了防止通货膨胀，那就要好好考虑之后再考虑。

　　

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